為貫徹落實《西安市人民政府關于化解房地產庫存促進房地產市場健康發展的若干意見》（市政發〔2016〕32號）及《西安市人民政府關于印發抓項目促投資穩增長若干意見的通知》（市政發〔2016〕31號）文件精神，統籌規劃、建設、管理三個環節，從簡化行政審批、促進項目開工、推進項目建設、加快項目竣工投運、穩定住房消費等方面入手，結合西咸新區實際，特制定本實施意見:

    一、簡化行政審批
    （一）規范用地規劃條件辦事程序，縮短辦理時限。在收到建設單位或國土資源和房屋管理局關于出具用地規劃條件的函后，規劃建設環保局原則上10個工作日內出具用地規劃條件及控制性規劃指標（含交通影響評價初步意見）。（規劃建設環保局負責）
    （二）已供地未實施或部分實施的房地產項目，在不增加容積率且滿足公共基礎設施配套的前提下，建設單位申請土地用途在居住、商業、旅游、娛樂四類經營性用途（工業除外）之間調整的，由規劃建設環保局按程序出具調整后的規劃條件，國土資源和房屋管理局依據新規劃條件評估地價、核定應補繳差價。新規劃條件下地價低于原規劃條件下地價，原則上不予退還出讓金。調整方案報管委會主任辦公會議審議，市國土資源局審核批準，簽訂土地出讓變更協議后，規劃建設環保局即可審批實施。（規劃建設環保局、國土資源和房屋管理局負責）
    （三）在不改變用地性質、容積率、建筑密度、綠地率、日照影響、建筑外形并滿足公建配套等規劃條件的前提下，建設單位調整房屋戶型，不需重新進行規劃審批，由建筑設計單位出具戶型變更符合規劃設計要求的書面證明材料，并經施工圖審查機構審查后，即可調整。房屋戶型調整后，相關建筑設計圖紙資料報規劃建設環保局備案。（規劃建設環保局負責）
    （四）將房屋建筑工程的防雷審查統一納入施工圖審查。嚴格按照國家《建設項目環境影響評價分類管理名錄》確定的環境影響評價類別編制環評文件、不得擅自改變環境影響評價類別。對符合編制“環境影響評價登記表”的房地產項目由建設單位自行填報，不得要求其委托有償服務的環評資質單位填報。（規劃建設環保局負責）
    （五）嚴格執行人防工程布點規劃。單建地下停車場等地下工程，與人防工程布點規劃相吻合的，須建設人防工程，其他由建設單位自主決定。房地產項目配建的地下人防工程，在保障日常維護管理、不影響戰時使用效能的前提下，投資人可以取得人防工程的所有權并進行登記，收益歸投資人。（民政局、國土資源和房屋管理局、規劃建設環保局負責）
    （六）符合棚戶區改造條件的國有工礦棚戶區，可由企業作為改造實施主體進行改造,直接上報市棚改主管部門辦理改造審批手續，批準后,同時報土地儲備中心（棚改辦）和國土資源和房屋管理局備案。（土地儲備中心（棚改辦）、國土資源和房屋管理局負責）
    （七）對于確需變更棚戶區改造實施主體或投資企業的棚改項目，由土地儲備中心（棚改辦）初審，以管委會名義向市棚改主管部門出具同意調整變更的書面材料，市棚改主管部門10個工作日內完成改造主體調整手續的辦理后，由土地儲備中心（棚改辦）函告國土資源和房屋管理局備案。（土地儲備中心（棚改辦）、國土資源和房屋管理局負責）
二、優化建設環境
    （八）全面清理房地產項目建設過程中的各種不合理收費。水、電、氣、暖等市政配套建設單位在經營過程中要嚴格執行國家規定的收費標準，嚴禁只收費，不服務。除依法依規設立的以外，取消棚戶區改造項目在房屋征收補償、安置樓建設等環節交納的各類監管資金和保證金。（規劃建設環保局、經濟發展局、市政交通局、土地儲備中心負責）
    （九）按照《陜西省西咸新區灃東新城管委會關于抓項目促投資穩增長的實施意見》的要求,縮短項目備案、工程招投標、建設工程設計方案審查、工程規劃審批、土地證辦理、環評審批、市政占道挖掘、市政施工許可、建筑垃圾（渣土）清運等手續審批時限。適時修正建筑垃圾（渣土）清運管理辦法,合理減少禁運期，擴大白天及夜間的運輸范圍，出臺全區建筑垃圾（渣土）清運指導價。（財政局、國土資源和房屋管理局、規劃建設環保局、市政交通局、城市管理局、土地儲備中心負責）
    （十）嚴格執行國家有關土地、房產評估和抵押的相關法律法規及辦事程序，積極協助配合企業做好在建工程的抵押、變更、注銷登記，預售商品房抵押和注銷登記，以及土地、房產抵押手續，為項目融資創造條件。（國土資源和房屋管理局負責）
    （十一）加強項目用電配套建設與規范管理。積極協調電力部門，嚴格執行新修訂的《西安市新建住宅供配電設施建設管理辦法》，規范住宅小區供電服務。（市政交通局負責）
    （十二）商品住房項目廉租房易地配建費可延期至辦理《商品房預售許可證》前繳清。在土地出讓金全部繳清后可先行辦理《國有土地使用權證》。
新出讓的商品房項目，不再實物配建廉租房，統一按現行標準50%繳納易地配建費。繳納總額=項目住宅建筑總面積×5%×3700元/平方米×50%，住宅建筑總面積以土地出讓合同約定為準。（國土資源和房屋管理局、規劃建設環保局、財政局負責）
    三、支持在建項目建設
    （十三）下調房地產項目土地增值稅預征率，其中.普通住宅下調至1%；非普通住宅下調至1.5%;商業、辦公、車庫等下調至2%。對列入城中村、棚戶區改造計劃的項目，經審核增值額不超過扣除項目金額20%的普通住宅部分，可在履行核準備案后不預征土地增值稅。對經土地增值稅清算，增值率未達到 20%的普通住宅所預繳土地增值稅予以返還。（財政局、西咸新區地方稅務局灃東新城分局負責）
   （十四）經市國土資源局審批同意，房地產項目可分期繳納土地出讓金，但須按照土地出讓合同約定支付分期付款利息，且合同簽訂后1個月內必須繳足出讓價款50%，余款要按合同約定及時繳納，最遲付款時間不得超過一年。已簽訂土地出讓金分期繳納合同的建設單位，可憑《網上掛牌出讓成交確認書》、《國有建設用地使用權出讓合同》和首期土地出讓金繳納票據，先行辦理項目《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建筑工程施工許可證》，并可在取得上述證件后，國土資源和房屋管理局協助配合辦理不超過出讓用地建設規模 1/2的《商品房預售許可證》。剩余1/2的預售許可手續待其土地出讓金全部繳清后再予辦理。（國土資源和房屋管理局、規劃建設環保局、財政局負責）

    （十五）對已取得立項批復和基礎開工許可文件的項目，在正在辦理規劃施工許可的情況下提前動工的，減輕或免于對企業進行財政處罰，改為向其下發整改通知書，責令企業于3日內提交整改方案并限期辦結相關手續。（規劃建設環保局負責）
（十六）經建設部門審批同意，房地產開發企業可以延期繳納城市配套費（不包括地鐵專項基金和熱力、天然氣公網、消防建設資金），先行辦理施工許可手續，延期繳納時限為一年。（規劃建設環保局負責）
    四、加快遺留問題處理
    （十七）對于存在遺留問題的房地產項目，要認真分析歷史成因，按照“尊重歷史、面對現實”的原則依法依規，妥善處理。經國土、規劃、建設等部門認可，四鄰無爭議的房地產項目，可按照項目建設時的規范標準完善規劃等相關手續，進行審核驗收。同時對違法開發建設行為進行嚴厲打擊，不得辦理土地規劃建設手續，及水、電、氣、暖配套審批手續。（國土資源和房屋管理局、規劃建設環保局、市政交通局負責）
    （十八）對已經規劃許可，2015年5月1日前已施工至正負零以上（含正負零）且主體結構不具備整改條件的房地產項目，按照2015年5月1日前施行的最新規范進行消防審核及驗收。施工時間由設計、建設、施工、監理單位共同提供，并對證明材料的真實性負責。具體時間認定工作由消防部門牽頭，規劃建設環保局參與。（規劃建設環保局、市公安局灃東新城分局負責）
    （十九）因土地、規劃、建設等手續進度而影響水、氣、暖等市政配套報建的項目，由相關職能部門審核以管委會名義出具證明函件，并協調各水、氣、暖等市政配套單位予以受理建設申請，先收取水、氣、暖等當次報建涉及總費用的50%，并立即組織實施。剩余費用在配套項目完工投入前繳清。（國土資源和房屋管理局、規劃建設環保局、市政交通局負責）
    五、嚴格用地管控
    （二十）嚴格用地企業審核制度，經核實在西咸新區內存在閑置用地、欠繳出讓金及違法違規行為等不良記錄的企業，不得參與灃東新城范圍內國有建設用地使用權掛牌出讓競買活動。（國土資源和房屋管理局負責）
    （二十一）對于棚戶區改造安置及民生保障類項目用地，國土資源和房屋管理局優先安排土地供應計劃，各街道辦事處、土地儲備中心要加快征遷進度，確保項目開工建設。（國土資源和房屋管理局、各街道辦事處、土地儲備中心負責）
    六、支持住房消費
    （二十二）全面推行和放開住房公積金組合貸款和全國異地貸款。支持有意愿的農民工等農業轉移人口在西咸新區購房。將長期在西咸新區生活居住和就業的農民工、個體工商戶納入住房公積金體系。對連續正常繳納住房公積金6個月以上，符合貸款條件的，即可申請公積金購房貸款。（財政局負責）
    （二十三）加快推進農業銀行“農民安家貸”個人住房信貸產品的實施，加大農民工進城購房的信貸支持。認真貫徹落實人民銀行、銀監會《關于調整個人住房貸款政策有關問題的通知》（銀發〔2016〕26號）要求，并借鑒農業銀行開展的“農民安家貸”業務，創新金融產品，簡化貸款審批程序，積極做好不同收入家庭的住房信貸服務。對居民改善居住條件，申請貸款購房的，可根據購房人信用狀況、還款能力等情況，給予首套房信貸優惠政策。（財政局負責）
    （二十四）繼續執行有關非本市戶籍居民在我市購房落戶的優惠政策，優惠時限由2016年12月31日截止延長至2017年12月31日。（市公安局灃東新城分局負責）
    七、活躍二手房市場
    （二十五）簡化優化二手房交易過戶流程，取消無法律法規依據的證明。嚴格落實財政部、國家稅務總局、住建部《關于調整房地產交易環節契稅、營業稅優惠政策的通知》（財稅〔2016〕23號）的相關政策，降低房屋交易成本，優化交易涉稅環節。二手房上市交易時，原房屋交易時間以房屋權屬轉移合同簽訂日期，或者其他具有房屋權屬轉移合同性質憑證上注明的日期，依照孰先原則確定。（財政局、國土資源和房屋管理局、西咸新區地方稅務局灃東新城分局負責）
    八、促進住房保障貨幣化
    （二十六）采取回購社會房源完成保障房建設任務，管委會不再進行任何形式的租賃型保障房、購置型保障房項目的立項審批建設（棚戶區改造實物安置項目除外）。從2017年起，采用政府回購社會房源形式，完成上級下達的保障房建設任務（棚戶區改造實物安置項目除外）。（投資服務局、財政局、國土資源和房屋管理局負責）。
    （二十七）對于新開工的棚戶區改造項目貨幣化安置率不得低于50%，實物安置的用地規模由項目建設主體與國土資源和房屋管理局、規劃建設環保局進行嚴格核定。（土地儲備中心、國土資源和房屋管理局、規劃建設環保局負責）
    （二十八）棚戶區改造項目貨幣化安置騰出的土地，在滿足周邊城市功能需求和地塊規劃指標的前提下可用于開發，因此而新增的開發面積不再配建廉租房。（土地儲備中心、國土資源和房屋管理局負責）
    （二十九）進一步加快租賃型保障房配套基礎設施建設，加大政策宣傳力度，簡化審批流程，提高入住率；探索將購置型保障房作為棚戶區改造安置用房。加快棚戶區改造項目回遷安置進度。（國土資源和房屋管理局、市政交通局、土地儲備中心、各街道辦事處負責）
    九、提升住房品質
    （三十）嚴格落實國家、省、市居住區規劃設計規范及住宅設計標準，加強住宅設計指導、工程質量監督、房屋交付使用和物業服務管理。（規劃建設環保局、國土資源和房屋管理負責）
    （三十一）對住宅項目，要嚴控容積率（除綜合改造安置項目外，原則上不超過2.5，最高不超過2.8，重點區域不超過1.8）、建筑密度，保證綠地率、車位配比等規劃指標，全面提升居民對居住環境的滿意度。（規劃建設環保局、國土資源和房屋管理局負責）
    （三十二）對未落實水、暖、電、氣、通訊等基礎配套設施建設計劃及教育、交通等基本公共服務不完善的區域，暫緩土地出讓。（規劃建設環保局、國土資源和房屋管理局負責）
    （三十三）對轄區道路、水、電、氣、暖等公用基礎設施及教育、醫療、公共交通、停車場等配套服務設施進行排查、大力提高居住區綜合配套水平。將急需配建的公用基礎設施和配套服務設施，按照”一事一議”的原則、優先納入城建計劃實施建設。（市政交通局、教育局、計衛文體局、規劃建設環保局負責）
    上述政策措施有效期暫定為文件下發之日起至2017年12月31日，適用于全區范圍內各類房地產項目。法律、法規及國家、省、市政策另有規定的，從其規定。