《西咸新區城鎮基準地價制訂和更新調整工作成果》已經新區管委會2019年第5次主任專題會研究同意，并通過省自然資源廳評審驗收。目前，新區管委會已正式印發和實施，現解讀如下：

一、編制背景

基準地價是土地出讓、轉讓等交易活動中的平均價格，是政府規范和調控土地市場的重要抓手。此次基準地價調整之前，新區一直沿用原行政區的基準地價，各新城、園辦評估基準日不統一，地價內涵不統一，且部分地區無基準地價覆蓋，對新區的地價管理造成諸多不便。隨著新區的快速發展，城市品位和城市形象不斷提升，新區土地資產價值和利用效率顯著提升，原行政區基準地價已無法適應新區土地市場價格水平，不能充分反映土地實際價值，所以急需更新基準地價，制訂新區統一的地價管理體系。

二、編制依據

按照原省國土資源廳《關于開展2018年度全省基準地價制訂和更新調整工作的通知》（陜國土資用發〔2017〕25號）和新區管委會辦公室《關于印發〈西咸新區2018年度城鎮基準地價制訂和更新調整工作實施方案〉的通知》（陜西咸辦字〔2019〕29號）相關要求，新區自然資源和規劃局啟動城鎮基準地價制訂和更新調整工作，指導各新城自然資源局、園辦分局及技術協作單位進行資料收集、外業調查、內業處理與成果測算，并多次召開會議征求意見建議，對成果修改完善，最終報新區管委會主任辦公會審核和省自然資源廳評審驗收，完成了西咸新區城鎮基準地價制訂和更新調整工作。

三、主要內容

（一）工作范圍

西咸新區位于陜西省西安市和咸陽市建成區之間，區域范圍涉及西安、咸陽兩市所轄7縣（區）23個鄉鎮和街道事處，規劃控制面積882平方公里。本次基準地價制訂與更新范圍為869.4平方公里，不含由咸陽市托管的12.6平方公里范圍用地。

（二）土地級別更新

按照《城鎮土地分等定級規程》（GB/T 18507-2014）的要求，本次采用分類定級思路，收集影響土地級別的商服網點、城市道路、公交線路及站點、基礎設施（供水、排水、供氣、供暖、供電、通訊）、公共設施（中小學、幼兒園、大中專院校、醫院、公園廣場、銀行、大型超市、農貿市場、文娛設施）、城市規劃等相關資料，并進行整理、計算，建立數據庫，形成西咸新區各類用地（商服、住宅、工礦倉儲、公共管理與公共服務）土地級別。

（三）基準地價更新

按照《城鎮土地估價規程》（GB/T 18508-2014）的要求，在土地定級的基礎上完成基準地價制訂和更新工作，以近三年土地、房地產市場交易樣點資料、房屋租賃收益資料為主要依據，結合土地定級結果，完成各用途土地價格測算及市場分析工作，評估出各類用途基準地價。地價表現形式上住宅用地和商服用地采用地面基準地價和樓面基準地價，工礦倉儲用地、公共管理與公共服務用地基準地價采用地面基準地價。同時，建立符合實際情況、應用便捷的基準地價修正系數體系。

（四）基準地價內涵

1.估價期日

2018年12月31日。

2.土地用途

分商服、住宅、工礦倉儲、公共管理與公共服務四類用途。

3.平均開發程度

商服、住宅、公共管理與公共服務用地均為“六通一平”（供水、排水、供電、供氣、通路、通訊、場地平整），工礦倉儲用地為“五通一平”（供水、排水、供電、通路、通訊、場地平整）。

4.平均容積率

灃東新城、灃西新城、園辦：商服用地為3.0、住宅用地為2.5、工礦倉儲用地為1.0、公共管理與公共服務用地為1.5；

空港新城、秦漢新城、涇河新城：商服用地為2.0、住宅用地為2.0、工礦倉儲用地為1.0、公共管理與公共服務用地為1.5。

5.土地使用年限

法定最高出讓年期：商服用地40年、住宅用地70年、工礦倉儲用地50年、公共管理與公共服務用地50年。

6.使用權類型：出讓

基準地價是滿足上述條件下各土地級別國有建設用地使用權平均價格。

四、主要作用

一是強化政府對土地市場的宏觀調控。基準地價作為城鎮地價體系的重要組成部分，是指導土地利用、宏觀調控的重要手段，有利于為政府制定管理措施和投資決策提供依據，為國家加強土地市場管理、實現土地資源合理配置、發揮土地最大的經濟和社會效益創造條件。

二是指導土地市場各類交易活動。利用基準地價評估土地使用權出讓、轉讓、出租、抵押及企業改制等經濟活動中的土地價格，有利于保護土地所有者、使用者的合法權益，統籌國家、集體、個人三者之間的利益分配關系，保證經濟活動的健康有序進行。

三是為收取土地相關稅費提供依據。基準地價是政府征收土地使用稅的主要依據，也是計算土地增值稅的重要參考，對征收土地增值稅、城鎮土地使用稅和契稅等稅費意義重大。

原文鏈接：關于公布西咸新區城鎮基準地價制訂和更新調整工作成果的通知