一、制定《辦法》的背景

商品房預售資金監管作為房地產市場管理的重要內容，對防控開發項目“爛尾”風險，保障商品房交易當事人合法權益，具有至關重要的作用。新區于2018年8月承接房屋管理職能以來，在預售資金監管方面參照西安市相關做法執行，但在執行過程中存在諸多問題。

為進一步規范管理，防范交易風險，維護商品房交易當事人合法權益，促進房地產市場健康有序發展。根據《城市商品房預售管理辦法》、《關于進一步加強房地產市場監管完善商品住房預售制度有關問題的通知》（建設部令第131號）及《關于加強商品房預售資金二手房交易資金監管的通知》（陜建發〔2016〕107號）等法律法規政策規定，結合新區實際，西咸新區住房和城鄉建設局（原西咸新區規劃與住房城鄉建設局）于2020年3月5日印發了《西咸新區商品房預售資金監督管理辦法（試行）》（陜西咸規建發〔2020〕4號），成為新區商品房預售資金監管的重要依據。

通過近一年的試行，發現仍然存在監管銀行職責履行不到位，按揭貸款逃避監管，新城住建部門缺乏有效監管手段，風險防控不到位等問題。為進一步夯實監管各方責任，堵塞監管漏洞，西咸新區住建局充分借鑒試行期間的監管經驗，并結合2020年11月30日西安市住建局、金融工作局、公積金管理中心、自然資源和規劃局聯合印發的《關于進一步加強房地產市場調控的通知》（市建發〔2020〕143號）有關規定和12月1日康主任專題會議精神，在征求各相關部門意見后，對《原辦法》進行了修訂，形成了現行的《西咸新區商品房預售資金監督管理辦法》。

二、主要內容

該辦法共6章34條，具體為：

一是總則方面，主要明確了適用范圍、遵循原則、監管部門職責、重點監管資金額度、監管要求、期限等內容。其中要求監管銀行具備預售資金結算系統與商品房預售資金監管系統掛接聯網，交存、支出資金信息實時交互共享，實時掌握預售資金交存支出情況，避免監管漏洞；同時預售資金實行全額、全程監管，重點監管資金額度為商品房開發項目達到竣工交付條件，取得《建筑工程竣工驗收備案表》所需工程建設資金總額的1.2倍；監管期限為自核發商品房預售許可證開始，至辦理不動產首次登記后止。

二是明確了監管賬戶的設立、監管協議的簽訂、監管賬號變更等內容。其中監管賬戶由開發企業選擇一家和新區住建部門簽訂了《西咸新區商品房預售資金監管合作協議》的監管銀行開設預售資金監管賬戶；要求一個商品房預售許可申請只能選擇一家監管銀行，對應一個監管賬戶進行監管，原則上不得進行變更；在申請預售許可前，開發企業與監管銀行、工程監理簽訂三方《商品房預售資金監管協議》。

三是商品房預售資金的收存方面，購房人按照預售許可證注明的監管賬戶信息及商品房買賣合同約定，將預售款交存監管賬戶；貸款資金由貸款銀行或公積金管理部門委托銀行在貸款發放后直接劃轉至監管賬戶，嚴禁私自留存或劃轉至其他賬戶。

四是商品房預售資金使用方面，明確了預售資金的使用節點、申請材料，限制資金使用，資金退還及用款審批規定等內容，其中預售資金監管賬戶額度達到重點監管資金額度要求后，施工進度在主體結構驗收前，監管賬戶留存金額不得低于重點監管資金的100%；完成竣工驗收前，監管賬戶留存金額不得低于重點監管資金的50%；取得竣工驗收備案表前，監管賬戶留存金額不得低于重點監管資金的20%；完成不動產首次登記后，可以申請解除監管并提取監管賬戶剩余的資金。

五是監管賬戶的撤銷及預售資金的監督與管理，明確監管銀行、購房貸款發放商業銀行、住房公積金委托貸款銀行未、施工單位、工程監理等單位未履行職責相應的處罰措施。