一、制定《辦法》的背景

商品房預(yù)售資金監(jiān)管作為房地產(chǎn)市場管理的重要內(nèi)容，對防控開發(fā)項目“爛尾”風(fēng)險，保障商品房交易當事人合法權(quán)益，具有至關(guān)重要的作用。新區(qū)于2018年8月承接房屋管理職能以來，在預(yù)售資金監(jiān)管方面參照西安市相關(guān)做法執(zhí)行，但在執(zhí)行過程中存在諸多問題。

為進一步規(guī)范管理，防范交易風(fēng)險，維護商品房交易當事人合法權(quán)益，促進房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展。根據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》、《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》（建設(shè)部令第131號）及《關(guān)于加強商品房預(yù)售資金二手房交易資金監(jiān)管的通知》（陜建發(fā)〔2016〕107號）等法律法規(guī)政策規(guī)定，結(jié)合新區(qū)實際，西咸新區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局（原西咸新區(qū)規(guī)劃與住房城鄉(xiāng)建設(shè)局）于2020年3月5日印發(fā)了《西咸新區(qū)商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法（試行）》（陜西咸規(guī)建發(fā)〔2020〕4號），成為新區(qū)商品房預(yù)售資金監(jiān)管的重要依據(jù)。

通過近一年的試行，發(fā)現(xiàn)仍然存在監(jiān)管銀行職責履行不到位，按揭貸款逃避監(jiān)管，新城住建部門缺乏有效監(jiān)管手段，風(fēng)險防控不到位等問題。為進一步夯實監(jiān)管各方責任，堵塞監(jiān)管漏洞，西咸新區(qū)住建局充分借鑒試行期間的監(jiān)管經(jīng)驗，并結(jié)合2020年11月30日西安市住建局、金融工作局、公積金管理中心、自然資源和規(guī)劃局聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的通知》（市建發(fā)〔2020〕143號）有關(guān)規(guī)定和12月1日康主任專題會議精神，在征求各相關(guān)部門意見后，對《原辦法》進行了修訂，形成了現(xiàn)行的《西咸新區(qū)商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法》。

二、主要內(nèi)容

該辦法共6章34條，具體為：

一是總則方面，主要明確了適用范圍、遵循原則、監(jiān)管部門職責、重點監(jiān)管資金額度、監(jiān)管要求、期限等內(nèi)容。其中要求監(jiān)管銀行具備預(yù)售資金結(jié)算系統(tǒng)與商品房預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)掛接聯(lián)網(wǎng)，交存、支出資金信息實時交互共享，實時掌握預(yù)售資金交存支出情況，避免監(jiān)管漏洞；同時預(yù)售資金實行全額、全程監(jiān)管，重點監(jiān)管資金額度為商品房開發(fā)項目達到竣工交付條件，取得《建筑工程竣工驗收備案表》所需工程建設(shè)資金總額的1.2倍；監(jiān)管期限為自核發(fā)商品房預(yù)售許可證開始，至辦理不動產(chǎn)首次登記后止。

二是明確了監(jiān)管賬戶的設(shè)立、監(jiān)管協(xié)議的簽訂、監(jiān)管賬號變更等內(nèi)容。其中監(jiān)管賬戶由開發(fā)企業(yè)選擇一家和新區(qū)住建部門簽訂了《西咸新區(qū)商品房預(yù)售資金監(jiān)管合作協(xié)議》的監(jiān)管銀行開設(shè)預(yù)售資金監(jiān)管賬戶；要求一個商品房預(yù)售許可申請只能選擇一家監(jiān)管銀行，對應(yīng)一個監(jiān)管賬戶進行監(jiān)管，原則上不得進行變更；在申請預(yù)售許可前，開發(fā)企業(yè)與監(jiān)管銀行、工程監(jiān)理簽訂三方《商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議》。

三是商品房預(yù)售資金的收存方面，購房人按照預(yù)售許可證注明的監(jiān)管賬戶信息及商品房買賣合同約定，將預(yù)售款交存監(jiān)管賬戶；貸款資金由貸款銀行或公積金管理部門委托銀行在貸款發(fā)放后直接劃轉(zhuǎn)至監(jiān)管賬戶，嚴禁私自留存或劃轉(zhuǎn)至其他賬戶。

四是商品房預(yù)售資金使用方面，明確了預(yù)售資金的使用節(jié)點、申請材料，限制資金使用，資金退還及用款審批規(guī)定等內(nèi)容，其中預(yù)售資金監(jiān)管賬戶額度達到重點監(jiān)管資金額度要求后，施工進度在主體結(jié)構(gòu)驗收前，監(jiān)管賬戶留存金額不得低于重點監(jiān)管資金的100%；完成竣工驗收前，監(jiān)管賬戶留存金額不得低于重點監(jiān)管資金的50%；取得竣工驗收備案表前，監(jiān)管賬戶留存金額不得低于重點監(jiān)管資金的20%；完成不動產(chǎn)首次登記后，可以申請解除監(jiān)管并提取監(jiān)管賬戶剩余的資金。

五是監(jiān)管賬戶的撤銷及預(yù)售資金的監(jiān)督與管理，明確監(jiān)管銀行、購房貸款發(fā)放商業(yè)銀行、住房公積金委托貸款銀行未、施工單位、工程監(jiān)理等單位未履行職責相應(yīng)的處罰措施。